Расширение Москвы как фактор выгодных инвестиций в загородную недвижимость

Анонс: Москва — одна из немногих европейских столиц, которая продолжает расширять свои границы. В статье — история увеличения площади Москвы и перспективы на ближайшее десятилетие

История расширения Москвы

Первое упоминание Москвы приходится на середину XII века. Уже в XIV веке к будущей столице присоединяются некоторые поселения, в том числе Дорогомилово, Рогож и Воробьево.

В XV веке началось заселение правого берега реки Неглинной и Замоскворечья. Основой для города стали улицы-дороги, соединяющие Москву с другими городами: Тверская улица вела в Тверь, Большая Дмитровка — в Дмитров, Большая Ордынка — в Орду. В районе Чистых прудов тянулась слобода огородников.

Во время правления Ивана IV Грозного появилась радиально-кольцевая планировка, сохранившаяся и по сей день, а границы столицы расширились сначала до Бульварного кольца, а затем и до Садового. В XVIII веке создан первый Генеральный план Москвы («план Горихвостова»), согласно которому город был разделен на 14 частей, а границы уже явно выходили за современное третье транспортное кольцо. В конце XIX века частью города стала Марьина роща, в 1902 году — село Богородское.

В 1907–1909 годах вокруг Москвы была запущена Московская кольцевая железная дорога, которая являлась на тот момент границей города.

В 1932 году началась постройка московского метро. В 1935 году был принят генеральный план реконструкции города. Он содержал проект по постепенному расширению города на десятилетия вперед.

С 1930-е по 1960-е годы к Москве присоединились Измайлово, Кунцево, Тушино, Фили, Свиблово, Текстильщики, Черемушки, Царицыно, Чертаново, Выхино, Медведково, Тушино, Бирюлево, Зеленоград, в 1980-х — Митино и Солнцево.

В 2011–2012 годах состоялось крупное расширение территории города, которое назвали «Новая Москва». Площадь города увеличилась почти в 2,5 раза за счет Московской области на юго-западе Москвы.

Рис. границы Москвы (желтый) с учетом Новой Москвы (оранжевый)

Планы расширения границ Москвы

После расширения Москвы в 2012 году акцент все еще остается на развитии инфраструктуры и строительстве жилья на новых территориях. Для них создали два административных округа: Троицкий и Новомосковский — ТиНАО.

К 2035 году ожидается, что население Новой Москвы увеличится в 4 раза: от первоначальных 250 тысяч до 1 млн человек.

Планируется активно застраивать новые территории станциями метро. Уже сейчас в Московском метрополитене 355 станций, включая МЦК и МЦД. Это в 2,7 раза больше, чем суммарно в остальных городах России, на которые приходится 131 станция:

● Санкт-Петербург — 72;

● Нижний Новгород — 16;

● Новосибирск — 13;

● Казань — 11;

● Самара — 10;

● Екатеринбург — 9.

Дальнейших путей расширения юридических границ Москвы несколько. Одна из них — расширение Москвы до ЦКАД, автодороги А-107, кольца, в 30-35 км от МКАД. Также существуют идеи продолжения расширения Москвы на юго-запад — в сторону Калужской области, на северо-запад — в сторону Тверской области, на восток — в сторону Владимирской области.

Московская агломерация в ближайшем будущем будет прирастать численно. Одновременно с этим процессом растет количество жителей, которым становится некомфортно жить в столице именно из-за большого скопления людей, постоянных очередей и пробок. На данный момент численность населения Москвы составляет 13,1 млн человек, а Московской агломерации — от 17,3 до 21,7 млн, в зависимости от того, какие границы подразумеваются под агломерацией.

Из-за перегруженности Москвы и расширения ее границ растет спрос на приграничные с Москвой и областью районы, находящиеся в 150-250 км от столицы. Среди них Тверская область, что делает этот регион привлекательным для жизни, работы и инвестиций.

Активное развитие пригородных территорий позволило властям всерьез планировать расширение транспортных артерий между городами. Впервые идею расширения московских центральных диаметров (МЦД) высказал Владимир Путин. Позднее мэр Москвы Сергей Собянин поддержал эту идею и объявил о планах продлить МЦД в регионы. Высокоскоростные поезда наземного метро свяжут Москву с Тверью, Калугой, Тулой и другими крупнейшими городами Центральной России.

Флагманский проект объединит крупнейшие города ЦФО и станет революционным шагом в развитии пригородных территорий.

На фоне трендов к расширению столицы и активного развития пригородов, соседних к Москве регионов, растет и инвестиционная привлекательность объектов недвижимости. Проект «Мой гектар» регулярно проводит расчет капитализации земельных участков на примере собственных — лучших в ЦФО — локаций: Валдай, Селигер, Завидово, Конаково, Вазузское водохранилище. В год капитализация может достигнуть от 200%. При этом сейчас, на этапе планирования расширения МЦД и включения новых районов в состав столицы, цены будут выгодными как никогда.